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万和翡丽60平米南北通透地铁一居首付13

来源: 2018年11月23日

万和翡丽,60平米南北通透地铁一居,首付130万起,能够秒杀北京所有限竞房小户型吗?L型小高层竟然也胜在户型设计!

我们关注亦庄及亦庄周边的限竞房项目,包括三个板块的四个项目,亦庄京东总部板块的禧瑞天著;亦庄河西居住板块的和悦华锦;大兴瀛海镇的万和翡丽和瀛海府。

今天,我们继续谈谈万和翡丽的投资价值,绝对实话实说,仅供投资决策参考。估计今天也是争议最大的分析了。

万和翡丽

最具投资价值的别墅区里的限价商品房。

万和翡丽,一个和瀛海府在同一区域的限竞房;在刚需客户的眼里,对于户型,却有着完全不同的待遇和评价。

瀛海府,一片溢美之词;万和翡丽,则是具有非常大的争议。总有人问,万和翡丽的户型是不是最差的,到底值不值得买?

我们觉得,评测项目要具有大局观;经过仔细研究,我们发现万和翡丽的开发商绝对是实力派操盘手;

而万和翡丽的户型,在限竞房里,也称得上是具有创新性的设计,因为它超脱了户型的空间属性,而是聚焦在经济性和实用性上。

估计在一片争论声中,万和翡丽就卖完了;如今,购房需求也出现了社群化的特征;毕竟有购房需求的刚需客户基数太大了;

任何房地产项目都是经过了包装,然后把它最漂亮的一面展现出来;

如果购房者完全认同,则很可能是被迷惑了,比如瀛海府,当你把项目北侧和东侧的代表商业和写字楼的白色体块变成实体效果,还会觉得项目完美无瑕吗?

因此,分析项目要理性全面会更好!

像人一样,有些第一眼看起来就漂亮;而有些越看越漂亮,耐看!万和翡丽就属于耐看型的。

当我们以开发商的开发逻辑,来梳理购房者的投资逻辑;也许会有一个不同角度的发现。

【1】

远洋首创世贸联合开发

瀛海镇区域市场出现明显的客户需求两级分化

高低配选择是必然,同时也面临着巨大挑战

万和翡丽是限竞房,商品房销售均价不超过52449元/平方米,最高单价不超过55071元/平方米;

规划面积75065.422平方米,规划建筑面积133506平方米,起拍价32亿元,最终由远洋首创世茂联合竞得,成交价47.9亿元,溢价率49.6%,楼面价35878元/平方米;自持率26%。

执行90/70政策。

由于地块优质,在2017年7月27日土拍现场迎来了9个竞买主体,15家企业,包括:46号金融街、38号中海、21号远洋+首创+世茂、25号保利+首开+龙湖、28号金茂、26号万科+平安、3号国瑞+金地、23号碧桂园、20号中铁建;经过24轮竞价,最终远洋首创世贸以26%自持竞得。

可见,竞争非常激烈,各大开发商都势在必得;49.6%得溢价和26%得自持,是亦庄及周边限价房竞拍时得最高比值了;

在成本高企,又限制销售价格得情况下,如此疯狂竞拍;无疑反映出开发商对于瀛海区域价值得认同,同时如何进行规划实现薄利开发,又能快速销售化解风险,成为了摆在三家开发商面前的课题。

当容积率在1.8以上时,且有90/70得规划限制,一般情况下,开发商在规划方向会有三个选择

方向一:全洋房设计,产品形态高度均质化,业主也相对来说同质化;

方向二:“洋房+小高层”组合设计,产品形态均质化,业主相对来说同质化;

方向三:“别墅+小高层”组合设计,俗称高低配,产品形态和客户都会出现两极分化。

最终开发商会采用那种方向进行规划设计?殊途同归,简单归纳如下:

首先考虑的是区供应现状,一定要选择区域主流产品,相应的会把该类产品最大化;

其次考虑的是区域潜在供应情况,把直接竞争威胁降到最低;

最后充分考虑的是客户购买力,一定要满足除了对房子本身有需求外,还要充分满足对车位和仓储有刚性需求的客户;

所以,对于大开发商来讲,开发方向的选择,都是基于政策和法规的限制,结合区域市场的竞争情况,一切以满足客户的居住和投资需求为导向。

万和翡丽所处的瀛海镇,属于南海子公园高端居住板块,近年以来一直以别墅为主流供应,龙湖天琅、中信墅、融创枫丹一号院、棠颂等,都是2000万级以上的产品,而且得到了改善客户的认同,有口碑有销量

万和翡丽60平米南北通透地铁一居首付13

,因此,万和翡丽选择别墅最大化,无可厚非。

有90/70限制的限竞房,是不能完全开发出纯别墅居住区的,项目需要有70%的90平米以下刚需产品供应,这是硬指标,因此高低配的形态就此诞生了。

作为高低配中的高层产品,就瀛海镇腹地来看,是有直接的竞争对手的,即完全面对刚需客户的项目:国瑞瑞福园。与万和翡丽仅一路之隔。

瑞福园,占地面积63029平米,地上建筑面积126059平方米,总套数约1000套,统一售价29000元/平方米;共有产权房,估计客户产权占比50%。

对于纯自住刚需客户而言,是选择瑞福园还是万和翡丽高层,是个难题?如果以90平米试算,瑞福园的户型单套总价在260万元,万和翡丽的户型单套总价在460万元。

虽然在产权方面有所差异,万和翡丽面临的竞争压力可谓挺大。

因此,万和翡丽选择高低配是由区域市场化需求决定的;改善性客户多,别墅最大化;

高低配,是万和翡丽的必然选择;

同时开发商也面临着巨大挑战。高层产品究竟如何设计,才能既保证品质,又能控制总价,在与区域同体量共有产权房贴身肉搏般竞争中,最终胜出,成为了规划层面面临的大课题。

【2】

小户型,90%户户通透,五环最低总价

高低配项目刚需小户型的极致优异化突破

限竞房里的别墅大社区,刚需客户能否慧眼识珠?

万和翡丽占地约7.5万平米,地上总建筑面积13万平米,容积率2.0,绿化率30%。项目分为东西两个区,东区以叠拼别墅和合院为主,西区为4栋15层小高层。东北角为自持住宅,东南角规划有幼儿园。

西区小高层,合计644套,南北向为90平米三居,一梯两户;东西向为一梯两户和一梯三户,90平米三居和60平米一居;另有两梯三户的转角户型,为80平米三居和60平米一居。

以业内角度看,万和翡丽的规划方案,绝对要点个赞;因为,在容积率为2且有70/90限制条件的情况下,能实现这样的别墅视感的方案,也堪称高水准了。

整个社区定位为别墅社区也不为过,东区贯穿南北完整独立,涵盖叠拼和合院等低密度产品,区域内主流客户应该可以接受和满足了;

而西区小高层以L型排列,自持住宅以U型独立布局,形成了商品住宅+别墅+自持住宅,三个产品线的独立感,从建筑组团上,自然而严格的进行了分离;

相信,整体园林也会以别墅标准进行建设;纵观远洋和首创在亦庄的已开发项目,品质还是值得期待的;

对于未来实际使用方面,只要别墅和高层之间不分区管理,无论是硬隔离还是软隔离都不行,高层客户是完全能够体验到纯正别墅区的居住品质感的。

在户型设计创新和突破方面在L型布局的情况下,实现了90%的户型通透,这也是个非常大的突破;我们知道通透对于居住品质是十分重要的一个指标;无论是南北通透还是东西通透。

更值得一提的,60平米一居室也做到南北通透,这在全北京限竞房中的确也是独一无二的产品,可以说超出了常规,属于脑洞大开了;

从中可以看出,万和翡丽在高层设计中真正抓住了刚需夹心层的实际购买需求:

一方面户型要小,这样总价低;另一方面强化户型通透性,再小也要通透;还有一方面,就是要体现出社区整体的别墅感,高层的景观视野十分开阔。

我们都知道,在二手房市场里,社区的整体品质的高低决定了单套户型价格的高低,无论是买或卖,所以别墅中的小高层,成为了万和翡丽面对刚需客户的诉求,这也的确是有价值的。

别墅社区的打造所带来的整体价值的提升,也会化解东西向,拐角等楼座摆布时,所带来的户型内部空间上必然出现的一些瑕疵。

而对于户型的设计上,与禧瑞天著、和悦华锦相比较,我们客观讲确实一般,可以说排在末位;更不像瀛海府那样惊艳了。

但是,无论与那个项目比较,万和丽的别墅社区定位,都是唯一性的;这是硬性条件,瑕不掩瑜。

作为刚需上车门槛户型,客户首要考虑的是自身的经济承受能力,然后根据个人偏好做出决策即可,是选择一个洋房社区,还是选择一个别墅社区,因人而异。

况且,说实话,90平米以下的户型功能最重要,而且90平米以下的户型对于任何人来讲都不会是人生当中唯一住房,仅仅是个过渡罢了。

因此,我们认为万和翡丽在限价商品房中,很好的解决了区域内部和外部竞争问题,一定会实现快销;

同时满足了客户的多元化需求,更大比例吸纳了改善型高端客户;

此外也以“小户型低总价”解决了刚需夹心层的实际资金紧张的现状。

60平米1居和80平米两居,做到南北通透,也是非常优异的设计;

如果说瀛海府充分挖掘了90平米三居的优质性,那么可以说,万和翡丽充分挖掘了80平米以下户型的优异性。

对于刚需客户而言,选择万和翡丽不单单要看户型,更重要的是评估项目能否带来整体别墅的社区环境。

具体户型如下:

【3】

南海子公园+亦庄+二机场+地铁8号线

北京南中轴新国门正在崛起

未来北京房产大开发

一看通州,二看大兴!

万和翡丽,之所以会选择做颇有争议的小高层产品和户型设计,底气来源于瀛海镇的区域发展潜力,以及地铁8号线的开通所带来的内城外溢刚需人群的集聚。

橘生淮南则为橘,橘生淮北则为枳。

如果万和翡丽的高层户型出现在和悦华锦的位置,那么毫无质疑,将是最大的败笔;

而如果出现在瀛海镇,就令当别论了。

万和翡丽具有非常明显的交通优势,与8号线瀛海站距离400米,2018年底即可开通;同时规划中的S6线支线瀛海站交汇;同时紧邻五环路,又与京台高速、机场二高速、京福公路相邻,交通是非常发达。

依靠亦庄核心区产业资源和南海子公园生态资源,同时通过多条高速链接而机场,瀛海镇将形成新的临空经济带的高端居住区;

类似于第一机场中首都高速中的三元桥、望京、中央别墅区的融合,只不过排列方式由沿着机场路顺排变成了沿着五环路横排。

尤其是地铁8号线,贯穿北京南北,南奥森,北瀛海;可以承接8号线沿线的职场刚需人群外溢的需求。

未来,我们判断,瀛海翡丽的小户型将是比较容易出售和出租的,因为它真正解决了刚需客户的痛点,兼具经济性和实用性。

我们一直在讲,房子没有完美的,投资也没有完全合适的,只有适合的。关于万和翡丽的投资建议:

非常适合瀛海镇和亦庄路西区的地缘性刚需客户购买;也适合别墅区里面的业主的二次投资,重仓瀛海镇,获取长期价值投资所带来的收益;

非常适合地铁8号线沿线各职场人群的首置自住需求,如果加上换乘时间,上下班通勤时间保证在60分钟之内都可以考虑投资;

无论那种客户都不要过分纠结户型设计上的缺憾,投资要有大格局,尤其是要结合自身的资金实力,现在是赶快上车比犹豫纠结更重要。

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